Analisi Mutui

DAL 1997 IN POI I MUTUI IRREGOLARI SOTTOSCRITTI IN VIOLAZIONE DELLE NORMATIVE VIGENTI SONO CIRCA IL 75%


Attuare una verifica mutuo è divenuta oggi una necessità imperante da parte di chi ha questo tipo di finanziamento.



L’accertamento delle condizioni contrattuali di un mutuo o di un finanziamento è una pratica ancora oggi poco utilizzata ma che può rilevarsi un’operazione in grado di far rientrare nelle tasche del cliente una importante somma di denaro indebitamente da questi pagata alla banca.



Per questo noi di Consult Professional seguiamo con grande attenzione tutte le fasi dell’ iter burocratico di verifica del mutuo e del finanziamento fino all’azione di ripetizione di quanto pagato.



Verifica mutuo: cos’è e come si attua

La verifica del mutuo ai fini usura consiste essenzialmente nel controllare che il tasso applicato dalla banca non sia superiore al tasso soglia e che le modalità di determinazione del tasso siano univoche.

Ai fini della determinazione della usurarietà delle condizioni contrattuali vanno considerati oltre al tasso di interesse anche tutti i costi pagati e sopportati dal mutuatario collegati al mutuo che devono essere ricompresi nel ri-calcolo del TEG contrattuale.

Il processo di ricontrollo mutuo può rilevarsi una operazione fondamentale ed in caso di accertamento di tale criticità contrattuale può portare alla restituzione di tutti gli interessi pagati ed il mutuo diventa gratuito.

  

Verifica Mutuo: principali criticità e anomalie

Le criticità presenti nei contratti di mutuo e finanziamento sono quindi numerose. Le più ricorrenti sono:

  • Interessi usurari

  • Interessi moratori usurari;

  • Indeterminatezza del piano di ammortamento alla francese – capitalizzazione composta; Applicazione di interessi anatocistici, ecc.

  • Mutui fondiari -Erogazione per un importo eccedente l’80% del valore dell’immobile;

  • Mutui di liquidità, cioè mutui fittizi che di fatto vanno ad appianare posizioni estranee alla causa per cui vengono rilasciati;

tali criticità possono comportare in alcuni casi il ricalcolo degli interessi pagati ed in altri il non pagamento di alcun interesse. Il contratto si trasforma così da oneroso a gratuito.



Verifica mutuo ovvero verifica degli interessi usurari

Al fine di stabilire se il contratto di mutuo presenta condizioni usurarie  si fa riferimento all’art. 644, co. 3, c.p. che recita: “la legge stabilisce il limite oltre il quale gli interessi sono sempre usurari”.

Al comma 4 stabilisce altresì: “Per la determinazione del tasso di interesse usurario si tiene conto delle commissioni, remunerazioni a qualsiasi titolo e delle spese, escluse quelle per imposte e tasse, collegate alla erogazione del credito”.

L’applicazione di tassi di interessi usurari da parte della banca produce importanti conseguenze sul piano civilistico e determina ai sensi dell’art.1815 secondo comma del codice civile la gratuità dell’intero negozio e, pertanto, l’obbligo di restituzione da parte della banca di tutti gli interessi pagati dal cliente sia corrispettivi e sia moratori (vedi tra le altre sentenza tribunale di Udine, sez. II 26 settembre 2014; Trib. Savona 18.2.2013).

La banca sarà dunque costretta a ricalcolare gli importi già corrisposti dal cliente imputando le maggiori somme già versate dal cliente alternativamente a:

  • Restituzione integrale di quanto pagato a titolo di interessi corrispettivi;

  • Riduzione dell’importo delle rate a scadere in quante depurate della componente interessi.

Bisogna quindi controllare l’irregolarità del contratto di mutuo o di finanziamento facendo riferimento al tasso soglia. Il tasso soglia oltre il quale l’interesse diventa usurario, dal 14 maggio 2011 è calcolato aumentando il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) di un quarto, cui si aggiunge un margine di ulteriori quattro punti percentuali.

La differenza tra il limite e il tasso medio non può essere superiore a otto punti percentuali. Tale metodo di calcolo previsto dal D.L. n. 70/2011 ha modificato l’art.2 comma 4 L. n. 108/96 che determinava il tasso soglia aumentando il TEGM del 50%.

Gli oneri da includere nel calcolo del TEG ai fini della verifica della usurarietà del contratto di mutuo sono, a titolo esemplificativo:

  • Le spese di istruttoria del finanziamento;

  • Le spese sostenute per la perizia dell’immobile;

  • Le spese di incasso delle rate;

  • Il costo dell’attività di mediazione svolta da un terzo e sostenuto dal cliente, in via diretta o tramite l’intermediario;

  • Le spese per assicurazioni o garanzie intese ad assicurare il rimborso totale o parziale del credito ovvero a tutelare altrimenti i diritti del creditore (ad es. polizze che coprono il rischio morte, invalidità o inabilità dell’assicurato), se la conclusione del contratto avente ad oggetto il servizio assicurativo è contestuale alla concessione del finanziamento ovvero obbligatoria per ottenere il credito o per ottenerlo alle condizioni contrattuali offerte, indipendentemente dal fatto che la polizza venga stipulata per il tramite del finanziatore o direttamente dal cliente.

  • Gli oneri per la messa a disposizione dei fondi;

  • Le spese per intervento procuratore in atto;

  • Le spese per la gestione amministrativa del contratto;

  • Le spese per rinnovazione ipoteca;

  • Le spese per emissione conteggio estintivo;

  • Le spese per certificazione interessi;

  • Le Spese postali per comunicazioni obbligatorie;

  • Ogni altra spesa ed onere contrattualmente previsti, connessi con l’operazione di finanziamento.

Gli oneri esclusi dal calcolo del TEG sono:

  • Le imposte e tasse;

  • Le spese notarili;

  • La penale di estinzione anticipata

 

Verifica mutuo: verifica dell’erogazione di mutui fondiari per un importo eccedente l’80% del valore dell’immobile

L’art. 38 primo comma del TUB definisce il credito fondiario come l’operazione avente ad oggetto la “concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”.

Al secondo comma l’art.38 prevede, poi, che la Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da realizzare sugli stessi, nonché i casi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impediscono la concessione di finanziamenti.

Per attuare una corretta verifica mutuo bisogna considerare che il limite massimo di finanziabilità è fissato dalla delibera del CICR del 22 aprile 1995 (e dalle conseguenti istruzioni applicative di Banca d’Italia) nell’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sui beni medesimi; è però prevista la possibilità di derogare tale limite elevando la percentuale di finanziabilità fino al 100 per cento attraverso il rilascio di garanzie integrative.

Diversi ed eterogenei sono gli orientamenti giurisprudenziali che nel corso del tempo sono intervenuti.

La giurisprudenza di merito ha dapprima affermato che l’inosservanza dei limiti indicati comporta la nullità del contratto limitatamente alla parte eccedente l’80%.

Altro orientamento giurisprudenziale ritiene che il superamento dei limiti di finanziabilità comporta la nullità dell’intero contratto così come tra l’altro si è espresso in merito il Tribunale di Venezia, con la sentenza del 26 luglio 2012 optando per la soluzione più radicale ha dichiarato nulla l’intera operazione di finanziamento, non solo della parte eccedente il citato limite.
Numerose sono le sentenze della dell’alta Corte che confermano tale orientamento giurisprudenziale.



Mutui fittizi: verifica

E’ nullo il mutuo stipulato per estinguere un debito apparente scoperto di conto corrente derivante dalla illegittima applicazione di oneri non dovuti, capitalizzazione trimestrale degli interessi, tassi ultralegali e cms non espressamente convenute.

Il mutuatario non ottiene alcun beneficio dal mutuo, visto che il capitale concesso è destinato a coprire un saldo illegittimo. E’quindi necessaria attuare una esamina delle condizioni del mutuo per evitare che il mutuatario ottenga realmente dei benefici.

La banca infatti consegue in siffatta ipotesi un duplice risultato utile perchè, da un lato, il mutuo garantito da ipoteche o fideiussioni, agevola il soddisfacimento della pretesa economica della banca, dall’altro consente alla stessa di percepire gli ulteriori interessi pattuiti quale corrispettivo di una somma mai, in realtà, utilizzata dal beneficiario apparente.

 

Verifica mutuo: come avviene la procedura attuata da Consult Professional

La verifica del contratto di mutuo e di tutta la documentazione contrattuale segue una procedura ben precisa.

Si parte da un’analisi iniziale della documentazione ed il conseguente accertamento delle criticità sopra menzionate.

Accertate e verificate la presenza di criticità contrattuali il cliente viene informato della possibilità di  poter ottenere il rimborso di somme indebitamente pagate.

Consult Professional in accordo con il cliente effettua dapprima un tentativo volto a definire stragiudizialmente e bonariamente la controversia, solo qualora tale procedura non dovesse rivelarsi positiva si da avvio all’azione legale al fine di ottenere il rimborso di quanto indebitamente percepito dalla banca nel corso del rapporto.

 

 

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